کمیسیون ماده صد شهرداری و تبصره‌های آن

کمیسیونهای تخصصی شهرداری

گرچه شهرها از تقریبا دوقرن گذشته وجود داشته اند ولی قانون مربوط شهرداری ها در ایران درسال 1334 تصویب شده است و البته اصلاحاتی نیز تا سال 1392 داشته ودر نهایت قانون فعلی در 119 ماده در اختیار ماست. کمیسیونهای شهرداری نیز بنا به موضوع اسم ماده مربوطه را اختیار کرده اند. مثلا کمیسیون ماده صد، کمیسیون ماده 99، کمیسیون ماده 77 و غیره در این مقاله صرفا کمیسیون ماده صد شهرداری را بررسی میکنیم.

 کمیسیون ماده صد شهرداری درباره چیست؟

یکی از پر رفت و آمد ترین کمیسیونهای شهرداری کمیسیون ماده صد است که محدوده فعالیتش در ماده صد قانون شهرداری ها با هشت تبصره مفصل مشخص شده است.

مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین املاک و اراضی که قصد انجام عملیات ساختمانی، یا هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی در محدوده شهر یا حریم آن را دارند باید قبل از انجام هر عملیاتی از شهرداری پروانه اخذ نمایند. در غیر این صورت شهرداری می‌تواند از ساخت و ساز ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری نماید.

پس هدف اصلی کمیسیون ماده صد جلوگیری از ساختن ساختمانهای بدون مجوز یا مشکل دار در محدوده شهری است.احتمالا اگر خودتان یا اطرافیانتان درگیر ساخت وساز خانه و آپارتمانی شده اید از رفت و

آمدها به کمیسیون ماده صد خبر دارید.

کدام تخلفات ساختمانی در صلاحیت کمیسیون ماده صد شهرداری می باشد؟

منبعث از ماده صد و تبصره هایش تخلفات ساختمانی زیر موضوع بررسی کمیسیون هستند:

• بنای فاقد پروانه
• تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری
• عدم احداث پارکینگ
• تجاوز به معابر و عدم رعایت اصول فنی
• تخلف مهندس ناظر
• احداث ساختمان مغایر با کاربری
• تخلف تراکم ساختمانی
• عدم استحکام بنا
• احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی

روند رسیدگی کمیسیون به این صورت است که پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می کند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را به طور مکتوب ارائه دهد . بعد از انقضای این مدت کمیسیون مکلف است با حضور نماینده شهرداری توضیحات لازم را بشنود و ظرف یک ماه تصمیم خود را اعلام کند.اگر نظرکمیسیون به قلع تمام یا بخشی از بنا و ساختمان باشد مهلتی مناسب تا دو ماه تعیین می کند. شهرداری تصمیم را به مالک ابلاغ می کند و در صورت عدم اقدام به رفع خلاف در مدت مذکور ، ماموران شهرداری راسا اقدام می کنند و حتی هزینه اجرا را از مالک وصول خواهند کرد.

کمیسیون می تواند بسته به شرایط ساختمانی در برخی موارد مثل اضافه بنا بیشتر از بنای مندرج در پروانه ساختمانی و عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و عدم احداث پارکینگ  یا غیرقابل استفاده بودن آن، رای به اخذ جریمه صادر کند. پس کمیسیون ماده صد می تواند دو نوع حکم بدهد یا دستورقلع بنا و تخریب آن رابدهد یا از متخلف جریمه بگیرد. حضور ذی نفع یا متخلف در جلسه بررسی کمیسیون ضروری نیست و توضیحات کتبی او مورد توجه قرار میگیرد. به عبارتی اگر متخلف برای جلسه دعوت نشد باید لایحه دفاعی بدهد و اینکار در تخصص وکلا و مشاورین حقوقی با تجربه است. شما علاوه بر تنظیم لایحه دفاعی برای کمیسیون ماده صد میتوانید از مشاوره یا حضور وکیل های حامی آموزه هم بهره مند باشید.

نکته مهم در این رابطه این است آرای کمیسیون قابل اعتراض است. اگر شهرداری یا مالک یا قائم مقام او( مثلا وکیل)  از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت ده روز نسبت به ان اعتراض کند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون  ماده صد دیگری  خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدوررای قبلی شرکت داشته اند رای این کمیسیون قطعی است . جالب اینجاست که طبق اصول دادرسی قضایی مرجع تجدیدنظر خواهی و اعتراض همیشه مقام بالاتر کسی است که رای صادر کرده و حالا مورد اعتراض قرار گرفته ولی در شهرداریها کمیسیون ماده صد دیگری به اعتراض رسیدگی میکند که البته در عمل افراد باتجربه تری هستند که تخصصشان رسیدگی به آرای تجدیدنظر است. رای کمیسیون ماده صدی که در مرحله تجدیدنظر حکم میدهد، قطعی است. ولی داستان اینجا تمام نمیشود. همانطور که در مقاله ای مربوط یه دیوان عدالت اداری نوشتیم می توان از آرا و تصمیمات کمیسیونهای شهرداری به دیوان عدالت اداری شکایت کرد. رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آرا و تصمیمات قطعی کمیسیون موضوع 100 قانون شهرداری ها منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات و یا مخالفت با آنها در صلاحیت و حدود اختیارات دیوان عدالت اداری است وهمانطور که قبلا نیز گفتیم  رسیدگی در دیوان نیز به صورت دومرحله ای قرار میگیرد و آرای شعب بدوی قابل تجدیدنظرخواهی است. پس میتوان ساده گفت که آرای کمیسیون ماده صد شهرداری تا چهار مرحله رسیدگی میشود تا قطعی ولازم الاجرا شود. رسیدگی در دیوان نیز با تقدیم دادخواست شروع میشود که تنظیم دادخواست و لایحه د فاعی دیوان عدالت اداری نیز حتما نیاز به دخالت وکیل دارد.

در پایان بد نیست نگاهی به نص قانون ماده صد شهرداری ها و تبصره های کاربردی اش بیاندازید.

ماده ۱۰۰ – مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری ‌پروانه اخذ نمایند. ‌(الحاقی مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۲۷)

شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین‌محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید. ‌

تبصره ۱ – در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت ‌داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع باحداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهائی مرکب از نماینده‌ وزارت کشور بانتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری بانتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر بانتخاب انجمن مطرح‌می‌شود کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور‌کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر‌حسب مورد اتخاذ کند در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند مکلف است حداکثر ظرف یک‌هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر اینصورت کمیسیون بتقاضای ذینفع بموضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتیکه تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین مینماید.

‌شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آنرا ‌طبق مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۲/۵/۱۷)

تبصره ۲ ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره ۳ – مهندسان ناظر ساختمانها مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمان‌هایی که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با‌مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه‌ها و محاسبات‌فنی را گواهی نمایند. هر گاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در‌کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و‌ساختمانی منعکس نماید، شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی‌حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب‌به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات مذکور محکوم کند، مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در‌پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی‌انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و‌مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجراء نشود می‌تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و‌در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید. (الحاقی مصوب ۱۳۵۶/۶/۸)

تبصره ۴ – شهرداری مکلف است از تاریخ دریافت تقاضای کتبی دائر به صدور گواهی‌های مندرج در تبصره‌های ۳ و ۵ حداکثر ظرف یک ماه گواهی‌مورد تقاضا را صادر و به متقاضی تسلیم نماید. و در صورت مشاهده تخلف مراتب را ظرف همان مدت کتباً به متقاضی اعلام کند. (الحاقی مصوب ۱۳۵۶/۶/۸)

تبصره ۵ – دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هر گونه معامله اعم از قطعی و رهنی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمانهای‌ناتمام گواهی عدم وقوع تخلف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

در مورد ساختمانهایی که پروانه آن قبل از تصویب این قانون صادر شده باشد در صورتی که گواهی پایان ساختمان ارائه نشود و طرف معامله با علم به‌این که ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری باشد به انجام معامله رضایت دهد ثبت آن با تصریح مراتب فوق‌در سند بلامانع است.

در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده و فاقد پروانه باشند گواهی شهرداری مبنی بر این که ساختمان قبل از تاریخ‌مذکور ایجاد شده و یا احراز موضوع از طرف دفترخانه و یا رضایت طرف معامله به این که ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده۱۰۰ قانون شهرداری باشد به انجام معامله، با درج هر یک از مراتب فوق در سند، معامله آن بلامانع است. (الحاقی مصوب ۱۳۵۶/۶/۸)

تبصره ۶ – در مورد ساختمانهایی که تا تاریخ تقدیم لایحه این قانون (۲۵۳۵.۱۱.۲۴) پروانه ساختمانی آنها برای سکونت صادر شده ولی به علت‌تبدیل پارکینگ یا زیرزمین به محل سکونت یا احداث ساختمان مسکونی اضافه بر پروانه، تصمیم به تخریب آنها طبق تبصره یک ماده صد قانون‌شهرداری اتخاذ شده باشد یا موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ احاله شده ولی منتهی به اتخاذ تصمیم نگردیده و یا با احراز تخلف تا تاریخ مذکور به‌کمیسیون ماده ۱۰۰ احاله نشده باشد در صورتی که ساختمان مورد تخلف به دیگری منتقل شده باشد شهرداری با دریافت حق پارکینگ مصوب انجمن‌شهر به میزانی که در تاریخ تقدیم لایحه این قانون مقرر بوده است و در صورتی که ساختمان مورد تخلف به دیگری منتقل نشده و در ملکیت مالک باقی‌باشد به جزء در مورد تبدیل پارکینگ به محل مسکونی مشروط بر این که احداث پارکینگ در نقشه پیش‌بینی شده و تبدیل مجدد آن به پارکینگ به اصل‌ساختمان لطمه وارد نسازد با دریافت دو برابر حق پارکینگ مذکور برای هر متر مربع مورد تخلف گواهی پایان ساختمان صادر و از تخریب مورد تخلف‌خودداری خواهد کرد.

در صورتی که ساختمانهای مذکور به دیگری منتقل شده باشد منتقل‌الیه می‌تواند وجوهی را که از این بابت به شهرداری پرداخت نموده از متخلف‌مطالبه کند. (الحاقی مصوب ۱۳۵۶/۶/۸)

تبصره ۷ – ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌معاف می‌باشد. (الحاقی مصوب ۱۳۵۶/۶/۸)

تبصره ۸ – در مورد آراء صادر از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت‌به آن رأی اعتراض نمایند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی‌شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است. (الحاقی مصوب ۱۳۵۶/۶/۸)