دعاوی سه گانه تصرف، تصرف عدوانی خلع ید و تخلیه ید

دعاوی سه گانه تصرف

تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید از مهمترین عناوین از دعاوی ملکی است که در این مطلب به آن پرداخته ایم. همانطور که در مقاله چطور تشخیص دهیم دعوایمان حقوقی است یا کیفری گفتیم در دادگاه حقوقی عناوین مورد رسیدگی متعدد و غیر محصور هستند. یعنی در قانون همه خواسته های حقوقی لیست نشده اند. برخلاف دادگاه کیفری که حتما باید عنوان جرم در قانون آمده باشد. در این مقاله به سه عنوان از دعاوی ملکی می پردازیم که پرکاربردترین در دادگاهها هستند. تشخیص تفاوت آنها از یکدیگر در عمل کمی پیچیده است وشما حتما باید با وکیل برای تنظیم دادخواست خود مشورت کنید .

در مقاله دادخواست چیست گفتیم که اگر خواسته اشتباه مطرح شود و دادخواست رد بشود برای شما هزینه زیادی دارد. بنابراین خطر نکنید و برای دعاوی تصرف حتما مشاوره بگیرید. حامی برای شما داخواست را زیر نظر وکلای مجرب با دقت و ظرافت تنظیم میکند.

تصرف عدوانی

در ماده 158قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست نماید.

پس در دعوای تصرف عدوانی مالکیت خواهان اهمیتی ندارد و سابقه تصرف او دارای ارزش است.

به طورمثال : مالکی در ملکی که در تصرف مستاجر بوده وارد میشود و  خودش از آن استفاده میکند در اینجا مستاجر میتواند علیه مالک دادخواست رفع تصرف عدوانی بدهد.

درتصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر ،خادم ، رعیت، کارگر و هر کس دیگری به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است میتواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.(ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی)

در ادامه خواهیم گفت که دعاوی سه گانه تصرف در بسیاری موارد با هم شبیه هستند ولی مهمترین نکته ای که تصرف عدوانی را از خلع ید و تخلیه ید جدا می کند امکان شکایت کیفری در تصرف عدوانی است. در قانون تعزیرات مجازات اسلامی مواد 690 تا 694 مربوط به جرم تصرف عدوانی ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت منازل و املاک است.

خلع ید

برخلاف تصرف عدوانی، دعوای خلع ید ارتباط مستقیم با مالکیت ملک دارد. یعنی شما حتما باید مالک باشید تا بتوانید دعوای خلع ید اقامه کنید. در این حالت فردی که سند غیر قابل خدشه ای در اثبات مالکیت مال غیر منقول دارد به دادگاه مراجعه می کند تا دستور خلع ید از فردی که بدون داشتن حقی از ملک استفاده میکند، بگیرد.

درخلع ید، خوانده به صورت غاصبانه ای در ملک تصرف دارد. یعنی سابقه تصرف او قانونی نبوده و به اصطاح حقوقی ید غاصبانه دارد.

در دعای خلع ید اگر خواهان سندی برای اثبات مالکیت نداشته باشد باید اول دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و هروقت به موجب رای دادگاه مالک قطعی شناخته شد می تواند دعوای خلع ید علیه متصرف غیرقانونی بدهد.

مثال رایج دعوای خلع ید، درخواست شرکای ملک مشاعی است. خوب است بدانید که طبق قانون مدنی (مواد ۵۷۶ و۵۸۲)تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا خواهد بود.( متن رای مشورتی اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده)

نکته حایزاهمیت در این باره این است که بعد از صدور حکم خلع ید ملک را تحویل هیچ یک از شرکا نمی دهند. یعنی اینگونه نیست که شریکی خلع ید شریک دیگرش را بگیرد و خودش زمین یا ملک را  تصرف کند . بلکه همه شرکا باید درباره تصرف ملک به توافق برسند. درماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر شده :

«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»

تخلیه ید

برعکس در تخلیه ید خواهان مالک است و خوانده نیز از ابتدا حق قانونی داشته تا در ملک تصرف کند ولی به دلایلی ادامه تصرف او غیر قانونی است مثلا مستاجری است که مدت اجاره او سرآمده و باید ملک را تخلیه کند. در دعوای تخلیه ید رابطه قرارداری بین خوانده و خواهان وجود داشته است که مدت آن پایان یافته و خوانده ملک را تخلیه نمی کند. در این حالت از دادگاه صدور جکم تخلیه را تقاضا می کنیم.

شباهتها

از مجموعه تعاریف بالا و مثالهایی که آورده شد تفاوت و وجوه افتراق دعاوی سه گانه تصرف مشخص می شود در این قسمت به برخی شباهتهای آنها اشاره میکنیم .

خوب است بدانید هر سه دعوای تصرف عدوانی تخلیه و خلع ید قابلیت تجدیدنظر خواهی دارند.

همگی دعاوی در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میشوند.البته دعوای تخلیه در صلاحیت شورای خل اختلاف محل ووقوع ملک است.

تصرف عدوانی و تخلیه ید دعاوی غیر مالی هستند یعنی هزینه دادرسی آنها ثابت و مشخص است در حالیکه خلع ید دعوایی مالی است و  هزینه آن نسبت به قیمت منطقه ای ملک متغیر است.