پیش خرید مسکن خرید یک رویا

اینروزها خانه خریدن خودش رویایی شده چه برسد به خریدن خانه رویاها. خیلی از ما برای دستیابی به این رویا به سراغ آگهای های پیش فروش آپارتمان می رویم. ما قبلا در مقاله ای مفصل به مواردی  که باید در هنگام خرید خانه دقت کنید،  پرداخته ایم. در این مقاله سعی داریم تا نکات ظریفی را که کمکتان میکند تا از طریق پیش خرید مسکن به رویایتان برسید بیان کنیم. پس با ما همراه باشید.

قرارداد پیش فروش مطلوب چه ویژگیهایی دارد؟

طبق ماده یک قانون پیشفروش ساختمان مصوب1389 هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. بنابراین هرقراردادی که مربوط به ساختمانی نیمه کاره باشد قرارداد پیش فروش است.

یک قرارداد پیشفروش صحیح و قابل اتکا از نظر حقوقی باید حتما مطالب زیر را مشخص کرده باشد:

‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری

‌۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

‌۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

‌۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و  زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

همانطور که ملاحظه میکنید قانون مسایل دقیقی را مدنظرقرار داده تا قراردادهای پیش فروش بی عیب ونقص بشوند. تک تک این مواردبایددر قرارداد مشخص شده باشد متاسفانه بسیاری از ما گمان می کنیم چون ساخت مسکن زمانبر است و در حال حاضر پروژه در مراحل اولیه آن است نمیشود جزییات دقیق ساختمان و ویژگیهای آن مشخص باشد در حالیکه این تصورکاملا اشتباه است. مشخصات فنی و معماری ساختمان و اوصاف ملک کاملا باید درقرارداد مشخص شده باشد. پس هرکسی که قول داد تا برای شما واحدی در زمینی بسازد و آن را مکتوب کردید قرارداد صحیح حقوقی و قانونی پیش فروش ساختمان نیست.

کجاقرارداد ببندیم؟

برای اینکه خیالتان راحت باشد که خانه دار خواهید شد و پولی که اندک اندک پرداخت میکنید تبدیل به واحدی کامل میشود باید در دفاتر اسناد رسمی قرارداد ببندید. به خاطر داشته باشید که پیش خرید مسکن مثل معاملات عادی نیست که در بنگاه  معاملات ملکی انجام بگیرد، بلکه طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان باید  از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. توجه به این نکته تدبیری بوده تا پرونده های تخلفات و شکایت کمتری نسبت به کلاهبرداری و فروش مال غیر در پروژه های پیشفروش صورت بگیرد. طبق ماده 23 همین قانون افرادی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش میکنند به حبس وزندان و جزای نقدی محکوم میشوند.

مشاورین املاکی هم که واسطه انعقاد قراردادپیش فروش مسکن بین خریدار و پیش فروشنده میشوند باید این نکته را درنظر داشته باشند و حتما طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند. تخلف این مشاورین املاک هممی تواند برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه شان بیانجامد.

در ادامه قانون برای جلوگیری از تخلفات احتمالی و عدم فروختن یک واحد به چند نفر که در پروژه های پیش فروش تخلف رایجی است برای مسوول ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی نیز وظایفی را مشخص کرده است.در ماده 3 آیین نامه اجرایی پیش فروش ساختمان آمده است: سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. بدین ترتیب چنین قراردادی برای همه دفاتر اسناد رسمی قابل پیگیر و شناسایی است و به پیش خریدار اطمینان می دهد که واحدش قبل یا بعد از او با دیگری معامله نشده است.

این مدارک را حتما بررسی کنید

مدارک زیر برای تنظیم قرارداد پیش خرید مسکن لازم و ضروری است:

‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون

‌۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

‌۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

موقع امضای قرارداد حتما بررسی کنید این مدارک به طور صحیح تهیه شده و به رویت شما رسیده است.

ضمانت اجرای عمل نکردن به تعهدات

وقتی قرارداد نسبتا بلندمدتی منعقد میشود احتمال تخلف از تعهدات زیاد است.اینکه به دلایل متعددی از نابه سامانی در اقتصاد کشور تا سوء مدیریت شخصی باعث میشودپیش فروشنده نتواند پروژه را در مهلت تعیین شده یا با قیمت اولیه تمام کند و تحویل دهد. از طرفی پیش خریدار هم ممکن است در پرداخت اقساط تعلل کند . یک قرارداد خوب همه این موارد را طبق قانون پیش بینی کرده و برای هرکدام ضمانت اجرا قرار داده است.

اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل ندهد و یا به تعهدات دیگر  خود عمل ننماید علاوه بر امکان فسخ از سوی خریدار مکلف است جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بدهد. که میزان و مقدار آن در قانون آمده است و با کمک کارشناس تعیین میشود یا به توافق طرفین مشخص میشود.

هر زمانکه پیش خریدار قصدداشت حق فسخ خود را اعمال کند باید باارسال اظهارنامه اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. به یاد داشته باشید که یکی از خدمات حامی تنظیم اظهارنامه آنلاین است. علاوه بر آن در نوشتاری به تعریف و شرایط اعمال حق فسخ در قراردادها پرداخته ایم.

از سوی دیگر  پیش فروشنده هم میتواند قرارداد را فسخ کند به شرطی که اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر پرداخت نشده باشد. در این صورت پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تفاوت در متراژ

یکی از اختلاف نظرهای مهم در ساختمانهای در حال ساخت یا نیمه تکمیل متراژ تقریبی ساختمان است. میدانید که اندازه دقیق هرواحد بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی مشخص میشود و همین صورت مجلس مبنای سند نهایی است. در مواردی ممکن است متراژ وعده داده شده به پیش خریدار کمتر یا بیشتر از متراژ صورت مجلس تفکیکی بشود در این موارد طبق ماده 7 قانون مذکور :

«درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت

چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند

در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.»

همه پول را ندهید

اصولا پرداخت مبلغ واحد پیش فروش شده هماهنگ با پیشرفت ساختمان تعیین میشود و اصولا پرداخت قسطی بهای مسکن دلیل ترغیب کننده برای انعقاد چنین قراردادی است. حواستان باشد که حداقل ده درصداز بها را همزمان با تنظیم سند قطعی بپردازید. از نظر قانون قراردادن درصدی کمتر تخلف محسوب میشود و پیش فروشنده وسازنده  نمی تواندمبلغی کمتر از این مقدار را تا قبل از تنظیم سند قطعی مطالبه کند.

خانه تکمیل نمیشود

همانطور که گفتیم قسطی پرداخت کردن بها از سوی خریدار منوط به پیشرفت و تکمیل پروژه است. درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر هم مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان هم با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که خریدار تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه شخصا  مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌کند.

به  همه آگهی ها توجه نکنید

سازنده و  پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح دریافت کنند. وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور این مجوز است. پس در آگهی های پیشفروش هم به این نکته دقت کنید که شماره و تاریخ این مجوز ذکر شده باشد.