چگونه اجاره نامه  دقیق و حقوقی بنویسیم

درباره قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجر سه قانون مصوب سالهای 1356 1362 و 1376 وجود دارد که همچنان معتبرند. تفاوت این قوانین کمی تخصصی و تفصیلی است و جای آن فعلا در این نوشتار نیست. ما در اینجا درباره قراردادهای تجاری یا مسکونی صحبت می­کنیم که بعد از سال 1376 منعقد شده ­اند. طبعا قراردادهایی که قبل از این سال بسته شده تابع قوانین حاکم بر زمان انعقاد خودشان هستند(1356) که شما اگر پیرامون آنها سوالی دارید می­توانید از مشاوران و وکلای حامی کمک بگیرید.

نکته مهم درباره اجاره این است که حتی اگر بعد از سال 1376 نوشته شده باشد باید شرایط خاصی را دارا باشد تا مشمول این قانون قرار بگیرد:

یعنی حتما در دو نسخه تنظیم شود

مدت اجاره در آن قید شده باشد

و حتما علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد هم آن را امضا کرده باشند.

قسمت­های مختلف قرارداد

قبل از هرچیز باید بگوییم که عقد اجاره مختص املاک نیست و می­تواند شامل خودرو، ابزار هم باشد. ولی به خاطر رواج بیشتر اجاره ملک تمرکز ما در این نوشتار بر این نوع خاص اجاره و قوانین حاکم بر آن است. هرچند با کمی دقت درخواهید یافت نکات گفته شده برای دیگر انواع اجاره هم مفید خواهد بود.

این روزها قراردادهای اجاره ملک به صورت چاپی و آماده در بنگاه­های املاک موجود است و برای تنظیم قرارداد استفاده می­شود ولی این بدان معنا نیست که اگر شما قرارداد را به صورت دستی یا جایی غیر از دفتر مشاور املاک تنظیم کنید، بی­اعتبار است. بلکه هر قرارداد مکتوبی که شرایط قانونی بالا را داشته باشد، قابلیت استناد در دادگاه را دارد. به هرحال این قراردادهای چاپی اگر چه نکات مهم قانونی را در بردارند ولی اگر شما خودتان به موارد و نکات مهم آگاهی نداشته باشید ممکن است برای­تان دردسر شود، مخصوصا اینکه بسیاری از ما عادت داریم قراردادها را نخوانده امضا کنیم.

1.پس نکته اول ای­نکه همیشه قراردادها را بخوانید و مطمین شوید تمام مسایلی که بین شما و طرف دیگر معامله به صورت شفاهی بیان شده در قرارداد مکتوب شده باشد. چون معیار قضاوت و بررسی­های بعدی همین قراداد نوشته شده است و صحبت­های شفاهی به راحتی قابل اثبات نیستند.

2.چه کسی و چه مدتی و کجا؟

دقت کنید در پاسخ به این سه سوال ساده ولی خیلی مهم جواب­های درستی نوشته شده باشد. مشخصات موجر یعنی کسی که مالک است و خانه یا واحد تجاریش که به مستاجر اجاره می­دهد بسیار مهم است. بی رودربایستی از کسی که در مقابل­تان نشسته، مدارک هویتی بخواهید و مطمئن شوید مالکِ جایی است که شما آن را اجاره می­کنید. اگر مالک اصلی حضور ندارد و نماینده فرستاده باید وکالت­نامه­ای محضری از مالک اصلی داشته باشد که نشان ­دهد اجازه اجاره ملک را دارد.

از طرف دیگر موجر هم باید مستاجرش را دقیق بشناسد و بداند دقیقا به چه افرادی ملک را اجاره می­دهد. در این مرحله حتما مطمئن شوید حق انتقال منافع به غیر را در اجاره­نامه از مستاجر سلب کنید تا مستاجر بعدا ملک­تان را به کس دیگر اجاره ندهد.

مورد بعدی مدت زمان قرارداد اجاره است که باید به طور دقیق نوشته شود. مثلا یک­سال از تاریخ عقد اجاره یا دوازده ماه از فلان تاریخ با برای مثال به این شکل از 14/5/1399 تا 14/5/1400. به هرحال مدت زمان اجاره را به طور دقیق مشخص کنید. زمان تحویل ملک و زمان تخلیه را نیز مشخص کنید. به توافق شفاهی بسنده نکنید اگر قرار است مدت زمانی به عنوان فرصت تخلیه یا تحویل ملک داشته باشید آن را هم درج کنید.

اگر موجر هستید بدانید تا پیش از اتمام قرارداد نمی­توانید مستاجر را به تخلیه ملک وادار کنید مگر این­که در قرارداد شرط خاصی بر تخلیه شده باشد که با توجه به زمانی که باید برای گرفتن دستور تخلیه از مرجع قضایی و اقدامات دیگر قانونی صرف کنید، چه بسا برای­تان به به صرفه نباشد.

نکته ساده ولی مهم بعدی مشخصات ملک است. حتما به طور دقیق آدرس ملک و نوع کاربری آن که به صورت تجاری مسکونی، اداری یا صنعتی است را مشخص کنید و  ذکر کنید. تخلف مستاجر از کاربری ذکر شده در متن قرارداد به موجر حق فسخ می­دهد و علاوه بر آن در صورت شرط در قراردادامکان گرفتن خسارت از مستاجر هم وجود دارد.

ضمن آنکه در املاک تجاری و صنعتی  حتما باید نوع شعل را در قرارداد ذکر کنید تا اگر مستاجر نوع شغل را تغییر دهد موجر حق فسخ  داشته باشد.

هزینه ها با چه کسی است؟

به صورت عرفی هزینه­های ملک مورد اجاره میان موجر و مستاجر تقسیم شده است. اگر بخواهیم عبارت قانونی آن را بگوییم تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده به عهده موجر است و تعمیرات جزیی برای انتفاع بهتر به عهده مستاجر است. به بیانی ساده­تر، هزینه شارژ ساختمان یا برق و آب و فاضلاب یا سروریس آسان­سُر و از این قبیل با مستاجر است ولی هزینه­های کلی و اساسی ملک مثل تعمیرات ساختمان یا واحد تجاری با مالک است. به هرحال اگر هرگونه ابهامی در این مورد دارید و یا توافق خاصی مثلا درباره نصب درب ضدسرقت و یا مواردی از این دست دارید به صورت مشخص بنویسید.

ضمانت اجرای تخلف از اجاره­ نامه

متاسفانه لبخند و صمیمیتی که هنگام عقد قرارداد اجاره بین شما وجود دارد ممکن است تا پایان قرارداد دوام نداشته باشد. ممکن است مستاجر یا موجر از تعهداتش تخطی کند. ممکن است اجاره­بها را نپردازد یا موجر هنگام تخلیه مبلغ ودیعه را پس ندهد و ده­ها اتفاق دیگر که ممکن است اجاره را برای­تان دردسرساز کند. از آنجایی که پیگیری قضایی و حقوقی هرکدام از این موارد زمان­بر و با اتلاف منابع مالی همراه است، حواس­تان باشد برای هرکدام از بندهای توافق­نامه ضمانت اجرا بگذارید. یعنی به ازای هر روز دیرکرد اجاره یا ودیعه و تخلیه، خسارتی مطابق با عرف تعیین کنید یا به ازای آسیبی که به واحدِ ملکیِ مورد اجاره  می­خورد میتوانید علاوه بر  خسارت مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین کنید. این کار باعث می­شود هم طرف معامله ریسک تخلف را نپذیرد و هم در صورت بروز مشکل خیال­تان راحت باشد بخشی از ضرر و زیان­تان جبران خواهد شد.

تمدید قرارداد اجاره

ممکن است خوش شانس باشید و مالک و مستاجر هر دو راضی به تمدید قراداد اجاره باشید. در این حالت نه مالک باید به دنبال مستاجر مطلوبش بگردد و نه مستاجر هزینه جابه جایی و انتقال به یک مکان دیگر را متحمل می­شود. در این حالت لازم نیست قرارداد جدیدی بنویسید می­توانید پشت همان قرارداد قبلی در یک پاراگراف اعلام کنید که تا تاریخ مشخصی که باید درج شود قرارداد با شرایط قبلی یا حتی شرایط جدیدی تمدید میشود. قطعا اگر مبلغ اجاره­بها تغییر کرده یا هر تغییر دیگری در توافقات­تان پیش آمده آنها را هم دقیق و شفاف بنویسید و دوباره تاریخ بزنید و امضا کنید و از دو نفر هم بخواهید به عنوان شاهد آن را امضا کنند. ولی اگر میخواهید خیالتان ازبابت همه جزییات راحت باشد قرارداد جدیدی با رعایت همه موارد بالا تنظیم کنید.

از حامی کمک بگیرید

از آنجایی که نرخ اجاره­بها این روزها بالا رفته و بخش بزرگی از سبد هزینه خانوار را در برمی­گیرد و متاسفانه اختلافات موجر و مستاجر هم کم نیست، پیشنهاد می­کنیم در تنظیم قراردادهای اجاره از یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب کمک بگیرید. مخصوصا اگر مبلغ ودیعه یا اجاره بالا باشد و یا شروط خاصی مدنظرتان باشد که تنظیم آن به زبان حقوقی می­تواند از مشکلات بعدی جلوگیری کند. حامی در خدمت شماست تا در تمام این مراحل از تنظیم قراردادها تا پیگیری حقوقی پرونده­های اختلافات ملکی در کنار شما باشد.