به جرات می توان گفت عقد اجاره یکی از پرکاربردترین نوع عقود در زندگی روزمره ماست. همه ما به نوعی درگیر قرارداد اجاره هستیم. در این مقاله تصمیم داریم درباره نکات یک قراداد اجاره بی نقص حقوقی صحبت کنیم.

چگونه اجاره نامه دقیق و حقوقی بنویسیم
درباره قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجر سه قانون مصوب سالهای 1356 1362 و 1376 وجود دارد که همچنان معتبرند. تفاوت این قوانین کمی تخصصی و تفصیلی است و جای آن فعلا در این نوشتار نیست. ما در اینجا درباره قراردادهای تجاری یا مسکونی صحبت میکنیم که بعد از سال 1376 منعقد شده اند. طبعا قراردادهایی که قبل از این سال بسته شده تابع قوانین حاکم بر زمان انعقاد خودشان هستند(1356) که شما اگر پیرامون آنها سوالی دارید میتوانید از مشاوران و وکلای حامی کمک بگیرید.
نکته مهم درباره اجاره این است که حتی اگر بعد از سال 1376 نوشته شده باشد باید شرایط خاصی را دارا باشد تا مشمول این قانون قرار بگیرد:
یعنی حتما در دو نسخه تنظیم شود
مدت اجاره در آن قید شده باشد
و حتما علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد هم آن را امضا کرده باشند.
قسمتهای مختلف قرارداد
قبل از هرچیز باید بگوییم که عقد اجاره مختص املاک نیست و میتواند شامل خودرو، ابزار هم باشد. ولی به خاطر رواج بیشتر اجاره ملک تمرکز ما در این نوشتار بر این نوع خاص اجاره و قوانین حاکم بر آن است. هرچند با کمی دقت درخواهید یافت نکات گفته شده برای دیگر انواع اجاره هم مفید خواهد بود.
این روزها قراردادهای اجاره ملک به صورت چاپی و آماده در بنگاههای املاک موجود است و برای تنظیم قرارداد استفاده میشود ولی این بدان معنا نیست که اگر شما قرارداد را به صورت دستی یا جایی غیر از دفتر مشاور املاک تنظیم کنید، بیاعتبار است. بلکه هر قرارداد مکتوبی که شرایط قانونی بالا را داشته باشد، قابلیت استناد در دادگاه را دارد. به هرحال این قراردادهای چاپی اگر چه نکات مهم قانونی را در بردارند ولی اگر شما خودتان به موارد و نکات مهم آگاهی نداشته باشید ممکن است برایتان دردسر شود، مخصوصا اینکه بسیاری از ما عادت داریم قراردادها را نخوانده امضا کنیم.
1.پس نکته اول اینکه همیشه قراردادها را بخوانید و مطمین شوید تمام مسایلی که بین شما و طرف دیگر معامله به صورت شفاهی بیان شده در قرارداد مکتوب شده باشد. چون معیار قضاوت و بررسیهای بعدی همین قراداد نوشته شده است و صحبتهای شفاهی به راحتی قابل اثبات نیستند.
2.چه کسی و چه مدتی و کجا؟
دقت کنید در پاسخ به این سه سوال ساده ولی خیلی مهم جوابهای درستی نوشته شده باشد. مشخصات موجر یعنی کسی که مالک است و خانه یا واحد تجاریش که به مستاجر اجاره میدهد بسیار مهم است. بی رودربایستی از کسی که در مقابلتان نشسته، مدارک هویتی بخواهید و مطمئن شوید مالکِ جایی است که شما آن را اجاره میکنید. اگر مالک اصلی حضور ندارد و نماینده فرستاده باید وکالتنامهای محضری از مالک اصلی داشته باشد که نشان دهد اجازه اجاره ملک را دارد.
از طرف دیگر موجر هم باید مستاجرش را دقیق بشناسد و بداند دقیقا به چه افرادی ملک را اجاره میدهد. در این مرحله حتما مطمئن شوید حق انتقال منافع به غیر را در اجارهنامه از مستاجر سلب کنید تا مستاجر بعدا ملکتان را به کس دیگر اجاره ندهد.
مورد بعدی مدت زمان قرارداد اجاره است که باید به طور دقیق نوشته شود. مثلا یکسال از تاریخ عقد اجاره یا دوازده ماه از فلان تاریخ با برای مثال به این شکل از 14/5/1399 تا 14/5/1400. به هرحال مدت زمان اجاره را به طور دقیق مشخص کنید. زمان تحویل ملک و زمان تخلیه را نیز مشخص کنید. به توافق شفاهی بسنده نکنید اگر قرار است مدت زمانی به عنوان فرصت تخلیه یا تحویل ملک داشته باشید آن را هم درج کنید.
اگر موجر هستید بدانید تا پیش از اتمام قرارداد نمیتوانید مستاجر را به تخلیه ملک وادار کنید مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی بر تخلیه شده باشد که با توجه به زمانی که باید برای گرفتن دستور تخلیه از مرجع قضایی و اقدامات دیگر قانونی صرف کنید، چه بسا برایتان به به صرفه نباشد.
نکته ساده ولی مهم بعدی مشخصات ملک است. حتما به طور دقیق آدرس ملک و نوع کاربری آن که به صورت تجاری مسکونی، اداری یا صنعتی است را مشخص کنید و ذکر کنید. تخلف مستاجر از کاربری ذکر شده در متن قرارداد به موجر حق فسخ میدهد و علاوه بر آن در صورت شرط در قراردادامکان گرفتن خسارت از مستاجر هم وجود دارد.
ضمن آنکه در املاک تجاری و صنعتی حتما باید نوع شعل را در قرارداد ذکر کنید تا اگر مستاجر نوع شغل را تغییر دهد موجر حق فسخ داشته باشد.
هزینه ها با چه کسی است؟
به صورت عرفی هزینههای ملک مورد اجاره میان موجر و مستاجر تقسیم شده است. اگر بخواهیم عبارت قانونی آن را بگوییم تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده به عهده موجر است و تعمیرات جزیی برای انتفاع بهتر به عهده مستاجر است. به بیانی سادهتر، هزینه شارژ ساختمان یا برق و آب و فاضلاب یا سروریس آسانسُر و از این قبیل با مستاجر است ولی هزینههای کلی و اساسی ملک مثل تعمیرات ساختمان یا واحد تجاری با مالک است. به هرحال اگر هرگونه ابهامی در این مورد دارید و یا توافق خاصی مثلا درباره نصب درب ضدسرقت و یا مواردی از این دست دارید به صورت مشخص بنویسید.
ضمانت اجرای تخلف از اجاره نامه
متاسفانه لبخند و صمیمیتی که هنگام عقد قرارداد اجاره بین شما وجود دارد ممکن است تا پایان قرارداد دوام نداشته باشد. ممکن است مستاجر یا موجر از تعهداتش تخطی کند. ممکن است اجارهبها را نپردازد یا موجر هنگام تخلیه مبلغ ودیعه را پس ندهد و دهها اتفاق دیگر که ممکن است اجاره را برایتان دردسرساز کند. از آنجایی که پیگیری قضایی و حقوقی هرکدام از این موارد زمانبر و با اتلاف منابع مالی همراه است، حواستان باشد برای هرکدام از بندهای توافقنامه ضمانت اجرا بگذارید. یعنی به ازای هر روز دیرکرد اجاره یا ودیعه و تخلیه، خسارتی مطابق با عرف تعیین کنید یا به ازای آسیبی که به واحدِ ملکیِ مورد اجاره میخورد میتوانید علاوه بر خسارت مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین کنید. این کار باعث میشود هم طرف معامله ریسک تخلف را نپذیرد و هم در صورت بروز مشکل خیالتان راحت باشد بخشی از ضرر و زیانتان جبران خواهد شد.
تمدید قرارداد اجاره
ممکن است خوش شانس باشید و مالک و مستاجر هر دو راضی به تمدید قراداد اجاره باشید. در این حالت نه مالک باید به دنبال مستاجر مطلوبش بگردد و نه مستاجر هزینه جابه جایی و انتقال به یک مکان دیگر را متحمل میشود. در این حالت لازم نیست قرارداد جدیدی بنویسید میتوانید پشت همان قرارداد قبلی در یک پاراگراف اعلام کنید که تا تاریخ مشخصی که باید درج شود قرارداد با شرایط قبلی یا حتی شرایط جدیدی تمدید میشود. قطعا اگر مبلغ اجارهبها تغییر کرده یا هر تغییر دیگری در توافقاتتان پیش آمده آنها را هم دقیق و شفاف بنویسید و دوباره تاریخ بزنید و امضا کنید و از دو نفر هم بخواهید به عنوان شاهد آن را امضا کنند. ولی اگر میخواهید خیالتان ازبابت همه جزییات راحت باشد قرارداد جدیدی با رعایت همه موارد بالا تنظیم کنید.
از حامی کمک بگیرید
از آنجایی که نرخ اجارهبها این روزها بالا رفته و بخش بزرگی از سبد هزینه خانوار را در برمیگیرد و متاسفانه اختلافات موجر و مستاجر هم کم نیست، پیشنهاد میکنیم در تنظیم قراردادهای اجاره از یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب کمک بگیرید. مخصوصا اگر مبلغ ودیعه یا اجاره بالا باشد و یا شروط خاصی مدنظرتان باشد که تنظیم آن به زبان حقوقی میتواند از مشکلات بعدی جلوگیری کند. حامی در خدمت شماست تا در تمام این مراحل از تنظیم قراردادها تا پیگیری حقوقی پروندههای اختلافات ملکی در کنار شما باشد.
مطالب مفیدبود.اگ همچین اطلاعاتی گسترده تردردسترس مردم باشه دگکسی نمیتونه سواستفاده کنه یاضررکنه.ممنونم ازتون
از لطف شما سپاسگزاریم دوست ارجمند