خانه دار شدن از دیرباز یکی از نقاط عطف زندگی هر کسی است. هرچند با توجه به بالارفتن قیمت مسکن این روزها رویای خیلی ها نیز شده است. در این مقاله با مهمترین نکات برای تنظیم یک قرارداد حقوقی جامع درباره خرید ملک و آپارتمان آشنا میشوید.
نکاتی درباره قرارداد خرید ملک
چه خرید خانه اولتان باشد و چه دنبال بزرگتر کردن یا بهتر کردن شرایط بوده باشید نقل و انتقال مسکن شرایط دشوار و پر استرسی دارد. قدم اول یافتن خانه مناسب است.
در بازدید خانه به این نکات توجه کنید
صرف نظر از محله، مکان و یا هر نکته دیگری که باید به آن توجه کنید تا خانه مناسب شما و سبک زندگی تان را پیدا کنید، از لحاظ حقوقی مهم است نام مالک خانه، متراژ دقیق، وجود انشعابات برق گاز آب تلفن و مسایلی مثل انباری و پارکینگ را در وهله اول جویا شوید. در بازدید از ملک فقط به ظاهر خانه و موقعیت آن توجه نکنید، تمام موارد بالا را بازدید کنید.
اگر در اتاقی بسته است یا وسایل دیگری درون انباری واحد شماست و یا همسایه دیگری در حال استفاده از پارکینگ شماست صرفا به صحبتهای مشاور املاک یا حتی مالک خانه توجه نکنید که به شما می گوید تمامی این موارد را حل خواهد کرد.
توجه کنید اگر خانه نوساز نیست باید حتما مشخصات اپارتمان، انباری، پارکینگ و انشعابات در سند بررسی شود. اگر مغایرتی مشاهد کردید ریسک نکنید. ولی اگر در حال خرید خانه نوساز به صورت پیش فروش هستید مواردی که مالک یا مشاور املاک درباره امکانات خانه و به خصوص پارکینگ و انبارری اختصاصی شما می گویند ممکن است بعدا هنگام سند زدن تغییر کند. ما در مطالب آینده درباره قراردادهای پیش خرید و پیش فروش در سایت حامی مطلبی منتشر خواهیم کرد. اگربا دقت فراوان و رعایت موارد بالا، خانه را پسندیدید قدم بعدی تنظیم قراداد است.
در قرارداد به این موارد توجه کنید
- قرارداد شما ممکن است دستنویس یا تایپ شده باشد. معنایش این است که لازم نیست حتما قراردادها در بنگاه تنظیم شوند. خریدار و فروشنده می توانند خودشان هم با هم توافق کنند و نتیجه توافقاتشان را روی کاغد بنویسند واین برگه که در عرف به قولنامه معروف است نیز ارزش حقوقی دارد و قابل استناد است و دو طرف را ملزم می کند تا به مفادش عمل کنند. ولی بحث قراردادها بسیار پیچیده است خیلی مهم است توافقات شما چگونه نوشته شود و با چه عبارتی به روی کاغذ بیاید و خیلی مهم است که هیچ موردی ازقلم نیافتد. پس توصیه ما این است که حتما قبل از تنظیم قرادادتان ازیک وکیل با تجربه مشاوره بگیرید.
- امروزه بیشتر مردم به مشاورین املاک رجوع می کنند و متن قرارداد را با توجه به متن پیش فرض آنها تنظیم می کنند. لطفا حتما متن قرارداد را بخوانید. به حرف ها بسنده نکنید .
- دقت کنید در متن قرارداد مشخصات ملک دقیق و هماهنگ نوشته شده باشد. از فروشنده بخواهید نقشه تفکیکی آپارتمان را ارایه دهد و از روی آن جای پارکینگ و انباری شما را مشخص کند. در متن قرارداد معمولا به وجود انشعابات مجزا و تفکیک شده اشاره شده ولی حتما آن را خودتان چک کنید. مشاورین املاک متاسفانه هرچند در طول پروسه خرید و فروش ملک نقش فعالی دارند ولی بعدا مسولیتی را نمی پذیرند و جوابگوی شما نخواهند بود. بهتر است قبل از انعقاد قرارداد مشاوره حقوقی بگیرید و لیست مواردی که برایتان مهم است را با کمک ایشان به زبان حقوقی آماده کنید و از مشاور املاکتان بخواهید این موارد را عینا در قرارداد درج کند.
برخی مسایل قابل توضیح در این مقالات کوتاه اینترنتی نیست. برای مثال در معمول قراردادهای چاپ شده، بندی موجود است مبنی بر اسقاط کافه خیارات که از اهمیت برخوردار است و باید از یک حقوقدان کمک بگیرید. شما میتوانید از سراسر ایران به شکل آنلاین از این خدمات حامی بهره مند شوید.
- نکته خیلی مهم امضای قرارداد این است که مطمئن شوید فردی که روبروی شما نشسته واقعا مالک اصلی ملک است و یا از طرف مالک وکالت معتبر دارد.از وکیل وکالتنامه او را بگیرید
- در مرحله بعد به تاریخ های نوشته شده توجه کنید و حتما بخشی از پرداخت پول را همزمان با یکی از مراحل تحویل و انتقال سند قرار دهید. تاریخ تحویل ملک بسیار مهم است و اگر در حال حاضر خانه دارای مستاجر است حتما همزمان با انعقاد قرارداد خرید ملک، قرارداد اجاره را نیز به نام خود منتقل کنید.
- یادتان باشد قیمت ملکی که خریداری نموده اید را برحسب هر مترمربع و یکبار به صورت کلی و در مجموع بنویسید.
- دفترخانه ها ملزم هستند از پرداخت شارژ و بدهی های قبوض ملک یقین پیدا کنند و بعد ملک را به خریدار جدید منتقل کنند. با این وجود در این زمینه سهل انگاری نکنید حتما از مدیر ساختمان بدهی واحد مدنظر را جویا شوید. بارها دیده شده بدون توجه به این موارد، اپارتمانی منتقل شده و مالک جدید با لیستی بلندبالا از بدهی های قبلی روبرو شده است. در قرارداد ذکر کنید کلیه قبوض برق، آب، گاز و تلفن این ساختمان و البته شارژ تا تاریخ انعقاد قرارداد با مالک قبلی است. البته ذکر عوارض شهرداری و مالیات و… نیز خالی از لطف نیست.
درپایان بهتر است که از مشاور املاکتان بخواهید کد رهگیری ثبت در سامانه را به شما بدهد. این کد به کاهش کلاهبرداری در زمینه انتقال املاک کمک می کند و ازخرید و فروش چندباره یک ملک به اشخاص مختلف جلوگیری می کند. ثبت مبایعه نامه در سامانه هزینه دارد و همین طور مالیات و شهرداری بابت نقل و انتقال ملک، خلافی، نوسازی و پسماند پول دریافت می کنند که همگی با فروشنده است. دقت کنید در قرارداد درج شده باشد. ولی هزینه دفترخانه برای انتقال قطعی سند بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود که البته می توانید برخلاف آن شرط کنید.
هر شرطی بین شما باید دقیقا نوشته شود. مثلا اگر خانه باید رنگ شود یا تعمیر شود یا کابینت نصب شود و غیره باید با درج تاریخ و ضمانت عدم اجرای آن نوشته شود. مثلا جریمه ای برای تاخیر روزانه گذاشته شود و یا حق فسخ به متضرر داده شود. از کلماتی مثل انحلال یا منفسخ یا غیره استفاده نکنید. ما در این مقاله به تفاوت بین حق فسخ و انفساخ مفصل پرداخته ایم.
- عبارت دیگری که معمولا در مبایعه نامه ها آورده میشود «اسقاط تمام خیارات» است. معنایش این است شما با امضای این قرارداد دیگر نمی توانید آن را فسخ کنید. ولی بدانید این حق شماست که این بند از قرارداد را قبول نکنید. شما به عنوان خریدار یا فروشنده با توافق طرف مقابل می توانید حتی زمان مشخصی را برای فسخ قرارداد تعیین کنید ولی به هرحال با امضای این بند شما جز در موارد نادری حق برهم زدن قرارداد را نخواهید داشت.
این موارد صرفا نکات اصلی تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک است. برای تنظیم یک قراداد بی نقص شما حتما از مشاوره و کمک حرفه ای یک وکیل بی نیاز نخواهید بود. گروه وکلای حامی در تمام مراحل عقد قراداد در خدمت شماست تا به صورت انلاین و غیر خضوری شما در خرید یا فروش ملک دلخواهتان همراهی کند.
