ملکی

تاثیر کرونا بر قراردادها بخش دوم خرید و فروش(ملک)

توسط ۱۳۹۹-۰۳-۲۴

در بخش اول تاثیر کرونا بر قرارداد اجاره ره بررسی کردیم و در این بخش به سوالاتی که درباره خرید و فروش ملک در این شرایط پیش آمده پاسخ گفته ایم.

 برای نوشتن قرارداد دقیق و حقوقی یا اخذ مشاوره در این مورد می توانید با ما تماس بگیرید.

تاثیر کرونا بر قراردادها بخش دوم خرید و فروش

سوال: آیا خریدار میتواند مدعی شود که به واسطه کرونا و تعطیلی بازار نتوانسته مبلغ ملک را فراهم کند و چکش را پاس نکند؟ و آیا در صورت برگشت خوردن چک، فروشنده(به شرط داشتن حق فسخ) می تواند معامله را فسخ کند؟ آیا فرد میتواند به فورس ماژور(یعنی امور خارج از توان و غیرقابل پیش بینی) استناد کند؟

برخلاف گفته تبلیغاتی برخی از وکلا در فضای مجازی استناد به فورس ماژور در این موارد وجهی ندارد. در بسیاری از قراردادها به فورس ماژور اشاره ای نشده است. بنابراین اگر چنین بندی در قرارداد نبود ـ که غالبا همین گونه است ـ در پاسخ باید گفت: با توجه به اصل لزوم قرارداد استناد خریدار به فورس ماژور بلاوجه است و لذا نمیتوان او را از ایفای تعهد مبرا دانست. بنابراین در صورت برگشت خوردن چک، فروشنده میتواند حق فسخ خود را اعمال کند. در این صورت قرارداد فسخ خواهد شد.

سوال : اگر فروشنده از تحویل ملک خودداری کند چه؟ مثلا با استناد به کرونا مدعی شود که خانه مد نظرش آماده نشده و قابلیت نقل مکان ندارد و فعلا از تخلیه و تحویل ملک ناتوان است.

در این گونه موارد هم در صورت فقدان بند فورس ماژور در قرارداد استناد فروشنده به شیوع بیماری کرونا و قوه قاهره بلاوجه است و او هم مانند خریدار موظف به ایفای تعهد (تحویل ملک) است. بنابراین استناد به این امر نمیتواند مانع اعمال حق فسخ خریدار گردد. البته در بازار فعلی ایران اعمال حق فسخ برای خریدار غالبا برایش سودمند نیست. به طور کلی اگر حتی فرض کنیم آثار حقوقی فورس ماژور به شکل وسیع در حقوق ایران پذیرفته شده (که البته چنین نیست) بعید است این موارد که در بالا مثال زدیم مصادیق فورس ماژور باشند. بنابراین پیشنهاد حامی این است که به تعهدات خود عمل کنید. اما مبحث آخر خسارات است. اگر در قرارداد بابت عدم ایفای تعهدات از سوی طرفین خسارتی روزانه یا ماهانه مقرر شده باشد، استناد به فورس ماژور مستند قانونی دارد و نباید فرد خاطی را ملزم به پرداخت خسارت دانست و در وضع فعلی و شیوع کرونا چه بسا بتوان این قاعده را در خصوص خسارات اعمال کرد. ‼️ نکته مهم: متعاملین میتوانند با دانش حقوقی در قراردادهای خود فورس ماژور را پیش بینی کنند و برای وضع قرارداد، در مواقع این چنینی تعیین تکلیف کنند.


ارتباط با گروه حقوقی حامی آموزه

دیدگاه خود را ثبت کنید

گروه حقوقی حامی

آدرس دفتر تهران :

خیابان ولیعصر، خیابان زرتشت غربی، کوچه یزدان، پلاک2، واحد2

شماره تماس : +989033346228

آدرس دفتر قم :

بلوار 55 عمار یاسر ، کوی 39 ، پلاک 5

شماره تماس : +989033346228